Dostali jste se do fáze, kdy jste se dohodli na prodeji bytu? Gratulujeme! Nezapomeňte však na důležité kroky, které by měly následovat.
Čekají vás jednání o platebních podmínkách a samotný převod vlastnických práv k nemovitosti na kupujícího. Připravte se na to, že závěrečný proces může vyžadovat z každé strany určité kompromisy. Je dobré, když s tím obě strany počítají a nestavějí se ke každému návrhu hned odmítavě. A rovněž se vyzbrojte i dávkou trpělivosti. Protože celý proces „zúradovania“ bude chvíli trvat. Podle okolností to bývá řádově 4 – 8 týdnů.
1. krok: Složení zálohy
První krok při prodeji je podepsání rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy. Ta se obvykle pohybuje ve výši 3% z celkové prodávané částky. Záloha zůstává v depozitu realitní, advokátní nebo notářské kanceláře a později se započítává do prodejní ceny. Podpis této smlouvy a zaplacení rezervačního poplatku zanmená pro prodávajícího a realitní kancelář závazek, že nemovitost nebudou nabízet dalším zájemcům. Pro kupujícího zase, že podepíše kupní smlouvu s prodávajícím a ve smluvené lhůtě doplatí zbytek prodejní ceny. Pokud by některá strana nedodržela podmínky rezervační smlouvy, rezervační poplatek slouží jako pokuta a propadá ve prospěch prodávajícího nebo kupujícího a realitní kanceláře.
2. krok: Smlouva o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí se zvykne podepisovat pokud kupující nemá k dispozici celou část kupní ceny a financuje koupi nemovitosti například přes úvěr. Nebo pokud je lhůta na uzavření kupní smlouvy delší, například 6 měsíců. Ďalsší případ je, pokud kupující poskytne prodávajícím ještě před podpisem kupní smlouvy vyšší obnos finančních prostředků, například na vyrovnání pozdlžností případně předčasné splacení hypotečního úvěru. Podpisem této smlouvy se obě strany zavazují podepsat ve stanoveném termínu kupní smlouvu. Smlouva o smlouvě budoucí by měla vždy obsahovat návrh kupní smlouvy.
3. krok: Kupní smlouva
Pokud si kupující plánuje brát na byt úvěr, je seriózní, pokud si předem zjistí ve finančních institucích své možnosti na získání hypotéky. Předejde tak případnému propadu rezervačního poplatku ve prospěch prodávajícího a realitní kanceláře. Až v okamžiku, kdy má kupující vyřešeny náležitosti ohledně financování nemovitosti, se uzavírá kupní smlouva. Týká se to bytu v osobním vlastnictví. V ní je kromě ostatních náležitostí velmi důležité uvést datum, dokdy se předá nemovitost novému majiteli. Podpisy prodávajících na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny.
4. krok: Předání bytu
Po zaplacení celé kupní ceny následuje předání nemovitosti na základě předávacího protokolu. Ten má obsahovat údaje o prodávajících a kupujících, údaje o nemovitosti, stav odebíraných energií, výrobní čísla měřičů, počet a druh klíčů, které předáváte kupujícímu a poznámky ke stavu probírané nemovitosti.
5. krok: Návrh na vklad
Teprve po podpisu kupní smlouvy prodávající podepisuje v bance zástavní smlouvy. Nemělo by se to dělat opačně. Dobrá realitní kancelář vás odbřemení od silnice na Kaster, kde se podává nejprve Návrh na vklad zástavní smlouvy a následně Návrh na vklad Kupních smluv. Poplatky za oba návrhy jsou 66 eur v kolcích. Návrh na vklad zástavních smluv hradí kupující a návrh na vklad Kupních smluv zpravidla hradí prodávající, respektive realitní kancelář. Zápis do katastru trvá přibližně jeden měsíc. Za poplatek 266 eur to trvá 15 dní.
6. krok: Odhlášení energií
Následuje odhlášení a přihlášení u dodavatelů energii a u správce bytového domu. Můžete to udělat společně, ale pokud se neumíte sladit, nejdříve se provádí odhlášení a potom nahlášení nového majitele. Plynárny a elektrárny vám tento úkon zajistí na základě podepsané a ověřené kupní smlouvy a předávacího protokolu, správce bytového domu bude vyžadovat doklad o povolení vkladu nebo pravomocný list vlastnictví použitelný na právní účely, na kterém už jako majitel bude figurovat kupující. Poplatek za výběr takového listu vlastnictví je 8 eur v kolcích.
Trochu jiný případ …
- U družstevního bytu je to trochu jinak. Pokud při koupi li využít financování prostřednictvím hypotečního úvěru, na ručení potřebujete jinou nemovitost nebo prostě musíte mít hotovosť.Najskôr se podepisuje Smlouva o smlouvě budoucí o převodu členských práv a povinností. Smlouva o převodu členských práv a povinností zavazuje obě strany uzavřít mezi sebou ve stanoveném termínu Smlouvu o převodu členských práv a povinností. Při podepsání Smlouvy o smlouvě budoucí o převodu členských práv a povinností skládá kupující do advokátní, notářské nebo realitní kanceláře část kupní ceny nemovitosti jako rezervační poplatek.
- V případě družstevního bytu neprodáváte byt v osobním vlastnictví, ale pouze členské práva a povinnosti . V praxi to znamená, že kupující nebude zapsán na listu vlastnictví, jako jeho majitel, protože byt zůstává ve vlastnictví bytového družstva. Proto jako poslední krok není návrh na vklad na katastru, ale podpis smlouvy o převodu členských práv a povinností na bytovém družstvu.
A co daně?
Od 1. ledna 2011 platí, že pokud prodáte nemovitost, jejíž jste vlastníkem dobu kratší než pět let, jste povinen zaplatit daň z příjmu. Lhůta začíná počítat od vkladu do katastru nemovitostí. 19 – procentní daň a 12,5 – procentní zdravotní odvody zaplatíte z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou, za kterou jste nemovitost nabyly. Samozřejmě za předpokladu, že vznikne kladný rozdíl. Tento rozdíl však můžete snížit o prokazatelně vynaložené výdaje jako například rekonstrukce.
Při prodeji budete potřebovat:
- Dokumenty, jak jste byt získali – Originál kupní nebo jiné smlouvy, například darovací smlouvu, pravomocné osvědčení o dědictví a podobně.
- Aktuální výpis LV a katastrální mapu z katastru – zejména pro potřeby znalce k hypotečním úvěru)
- Kontakt na správce s potvrzením, že máte vypořádány všechny pohledávky (nájemné, fond oprav), je to povinná příloha při podání návrhu na vklad kupních smluv
- Roční vyúčtování za byt s rozpisem plateb spojených s užíváním bytu